文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 王彥杰

關(guān)于房地產(chǎn)金融，央行再放大招。

今日，央行罕見(jiàn)地于早間披露了以下貨幣政策委員會(huì)例會(huì)信息。9月25日，央行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2023年第三季度（總第102次）例會(huì)。

會(huì)議指出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效，加大對(duì)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此前有業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)言，本輪存量房貸利率調(diào)降后，對(duì)部分貸款人有明顯的減負(fù)效果。但整體看，不少人房貸利率可能還是較高，遠(yuǎn)高于當(dāng)前新發(fā)放貸款利率水平。在缺乏有效投資理財(cái)去處的背景下，很多人可能還是會(huì)選擇提前還貸。既然不能明顯減緩提前還貸的現(xiàn)象，那么此次調(diào)降存量房貸利率后，不排除還有繼續(xù)下調(diào)的可能性。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼分析認(rèn)為，未來(lái)央行將繼續(xù)有序降低政策利率，引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR繼續(xù)下行，進(jìn)一步減輕居民消費(fèi)住房負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)中長(zhǎng)期信貸成本。

事實(shí)上，8月31日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》指出，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

8月初，央行召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議則提出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。

城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。數(shù)據(jù)顯示，此前首套房首付比例最高城市為北京和上海，普通住宅是35%，非普通住宅是40%；深圳、廣州、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、杭州等地30%；像武漢、青島的限購(gòu)區(qū)域則為30%。

二套房首付比例方面，一線(xiàn)城市最高，普通住宅首付比例一般在50%-70%，非普通住宅多在70%、80%。以北京為例，普宅首付比例是60%，非普宅是80%。廈門(mén)、長(zhǎng)沙、杭州等其他二線(xiàn)城市，二套房首付比例普遍在40%。

而上述政策頒布前，很多非熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市首套房首付比例已經(jīng)降至20%，二套房首付比例降到了30%。

在各種利好政策的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也再度有了起色。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，成交方面，2023年第38周，各能級(jí)城市成交環(huán)比回升。具體來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)15.71點(diǎn)至67.98，北上廣深4城均回升。二線(xiàn)成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)3.48點(diǎn)至45.88，成都、青島等保持微增，杭州、重慶、南京等回升幅度超過(guò)20%。此外，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市開(kāi)盤(pán)去化率增至54%，較上周增長(zhǎng)17個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，首付比例降低尤其是二套房首付調(diào)整，加上三部委“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這個(gè)政策組合拳有助于降低改善人群購(gòu)房的門(mén)檻，激活北上廣深一線(xiàn)城市以及杭州、蘇州、南京、武漢、成都等強(qiáng)二線(xiàn)城市的改善需求。

同時(shí)，首套房首付比例統(tǒng)一降低至兩成，是繼2008年金融危機(jī)之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度相對(duì)較大。熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市購(gòu)房者將受益較多。

       原文標(biāo)題 : 事關(guān)樓市，央行還有新動(dòng)作